HIPOTEKE

Stvarno pravo je skup pravnih normi kojima se uređuju odnosi između ljudi. Ti odnosi između ljudi se uređuju povodom stvari. Nosilac stvarnog prava ili tzv. titular, ostvaruje potpunu ili delimičnu neposrednu vlast nad
stvari. Jedno od stvarnih prava je pravo zaloge na tuđoj stvari. U tom svojstvu navodimo hipoteku kao založno stvarno pravo na nepokretnosti. U savremenom pravu hipoteka je jedan od najvažnijih i najsloženijih pravnih
instituta.

1. POJAM I KARAKTERISTIKE HIPOTEKE

Etimološko značenje reči hipoteka (hypotheca) je grčkog porekla i predstavlja kovanicu reči „hypo“ – ispod, pod, i „tithemi“ – staviti, podložiti, a njihov zajednički smisao je „staviti stvar pod nečiju vlast“.
Srpski građanski zakonik je nekada „zalogu na nepokretnim stvarima“ nazivao hipoteka, intabulacija, baštinska ili miljačka zaloga.
Termin hipoteka je danas opšteprihvaćen. U našem pozitivnom pravu zakonodavac određuje hipoteku kao „založno pravo na nepokretnosti“.
Založno pravo se uvek konstituiše ili na pravu svojine (ručna zaloga i hipoteka), ili na drugom pravu (založno pravo na pravima). U uporednom pravu je prihvaćeno shvatanje da je predmet hipoteke pravo svojine, ali i shvatanje da je predmet hipoteke nepokretna stvar, što je posledica poistovećivanja svojine sa objektom (tzv.materalizacija prava svojine). U novijoj pravnoj teoriji hipoteka se koristi kao termin za bezdržavinsku zalogu i na pokretnim i na nepokretnim stvarima. Pa je shodno tome postala aktuelna podela zaloge prema tome da li se vlasnik lišava državine (ručna zaloga) ili ne lišava državine stvari (hipoteka).
Hipoteka je stvarno pravo na tuđoj nepokretnosti stvari koja ovlašćuje hipotekarnog poverioca da, radi naplate tražbine, zahteva prodaju hipotekovane nepokretnosti na zakonom određeni način, bez obzira u čijoj se državini i svojini stvar nalazi u momentu prodaje, i iz dobijene vrednosti naplati svoje potraživanje pre običnih i pre hipotekarnih poverilaca sakasnijim rangom.
Hipoteka je založno pravo koje se temelji na istim načelima kao i ručna zaloga (akcesornost, oficijelnost, specijalnost i nedeljivost).
Postoje određene razlike, odnosno određene specifičnost između ovih vrsti stvarnog prava. Jedna od specifičnosti ogleda se u drugačijem sredstvu publiciteta, upisa u registar kod hipoteke umesto prenosa državine kod ručne zaloge. Zatim, za razliku od ručne zaloge, hipotekarni poverilac nema pravo da nepokretnost upotrebljava niti ubira plodove sa nje, a nema ni pravo državine na nepokretnosti.

2. NASTANAK HIPOTEKE

Nastanak hipoteke određen je i regulisan Zakonom o hipoteci, prema kome hipoteka nastaje upisom u „nadležni registar nepokretnosti“.
To može biti zemljišna knjiga ili katastar u koji je upisana svojina na nepokretnosti. Upis hipoteke u javnom registru predstavlja konstitutivni način sticanja.
Upis ugovorne hipoteke vrši se na zahtev:
1)vlasnika nepokretnosti, odnosno njegovog staraoca ili zakonskog
zastupnika;
2)dužnika;
3)poverioca.
Prema momentu upisa utvrđuje se rang hipoteke i obezbeđuje pravna sigurnost hipotekarnog poverioca i trećih lica.
Pored toga, publicitet hipoteke se pojačava i upisom u novoosnovanu Centralnu evidenciju hipoteka (CEH). Centralna evidencija hipoteka je jedinstvena elektronska javna baza podataka na nivou Srbije, u koju se evidentiraju hipoteke upisane u nadležne registre nepokretnosti, radi olakšavanja pretraživanja i prikupljanja informacija o hipotekama. Pristup podacima iz Centralne evidencije hipoteka je slobodan, putem elektronskog pristupa, a zainteresovana lica će uz naknadu, moći da dobiju i određene podatke u pismenoj formi.
Osnov za upis hipoteke u nadležni registar može biti: ugovor ili sudsko poravnjanje, založna izjava, zakon i sudska odluka.

3. SUBJEKTI HIPOTEKARNOG ODNOSA

Hipoteka (hipotekarni odnos) je akcesornog karaktera (sporedno i nesamostalno pravo) koje je u funkciji obezbeđenja tražbine (obligacioni odnos) kao glavnog i samostalnog prava. Ona služi obezbeđenju potraživanja izraženog u novcu, u domaćoj ili stranoj valuti. Potraživanje treba da bude punovažno, određeno i sadašnje, a samo izuzetno buduće i uslovno.
Hipotekarni poverilac i hipotekarni dužnik mogu biti sva fizička i pravna lica. Hipotekarni poverilac je ujedno i poverilac potraživanja čije se izvršenje obezbeđuje hipotekom tako da je uvek subjekt oba pravna odnosa
(obligacionopravnog i stvarnopravnog). Samo vlasnik ili ovlašćeno lice mogu založiti stvar. Za zalaganje stvari hipotekarni dužnik mora biti poslovno sposobno lice, kao i za prenos svojine (potpuna poslovna sposobnost).
Hipotekarni dužnik je vlasnik hipotekovane nepokretnosti i najčešće je i dužnik potraživanja. U slučaju kad je vlasnik predmeta hipoteke treće lice, onda je on realni dužnik, a dužnik iz obligacionog odnosa je lični dužnik. Lični dužnik garantuje založnom poveriocu za isplatu duga svojom imovinom. Realni dužnik je obavezan da trpi namirenje potraživanja samo iz vrednosti predmeta hipoteke. Ovo razdvajanje nosioca obaveze može nastati prilikom konstituisanja hipoteke, a može i naknadno, tako što hipotekarni dužnik prenese pravo svojine na hipotekovanoj stvari trećem licu ili dužniku, uz saglasnost poverioca, ustupi obavezu trećem licu.

4. PREDMET HIPOTEKE

Predmet hipoteke mogu biti nepokretne stvari koje se nalaze u pravnom prometu (odnosno koje se mogu unovčiti) i o kojima se vode javni registri. U nekim slučajevima predmet hipoteke mogu biti i određene pokretne stvari o čijoj se svojini vode posebni javni registri (brodovi, vazduhoplovi itd.).
U zemljišnoknjižnom smislu predmet hipoteke je zemljišnoknjižno telo koje sačinjava zemljišna parcela sa trajnim zgradama cvrsto povezanim sa njom. Ako vlasnik zeli opteretiti hipotekom samo deo nepokretnosti, mora tražiti otcepljenje tog dela i upis u novi zemljišnoknjižni uložak, a ovo bi važilo i za realni deo nakon deobe nepokretnosti.
Objekt hipotekarnog odnosa ne mogu biti stvari koje se ne nalaze u pravnom prometu. Predmet hipoteke ne mogu biti ni prava na nepokretnostima koja se ne mogu unovčiti kao lične službenosti (neprenosivo pravo), stvarne službenosti (neodvojivi supstrat povlasnog dobra) ili pravo preče kupovine (neotuđiva pravna moć bez realne vrednosti).
Po zakonu o hipoteci, predmet hipoteke ili zajedničke hipoteke može da bude:

1)nepokretna stvar (zemljište i građevinski objekat),
2)deo nepokretne stvari koji je odlukom ili sporazumom o deobi
utvrđen kao svojina određenog lica,
3)udeo suvlasnika na nepokretnoj stvari (za ustanovljavanje
hipoteke na susvojini nije potrebna saglasnost, jer se udeo nalazi u pravnom
prometu),
4)poseban deo zgade na kome postoji pravo svojine (stan, poslovna
prostorija, garaža, garžno mesto i dr.),
5)pravo na zemljištu koje sadrži ovlašćenje pravnog raspolaganja
(pravo građenja, pravo preče gradnje, pravo raspolaganja nepokretnostima
u državnoj, odnosno u društvenoj svojini),
6)objekat u izgradnji (npr.započeta kuća) kao i poseban deo objekta
u izgradnji (stan, poslovna prostorija ili garaža u započetoj zgradi) pod
uslovom da je izdato pravosnažno odobrenje za gradnju.

Predmet hipoteke se proširuje primenom pravila o ektenzivnosti hipoteke. Ekstenzivnost u pogledu predmeta hipoteke označava proširenje dejstva hipoteke na naknadno nastala povećanja vradnosti hipotekovane stvari. U pravnoj teoriji ekstenzivnost se razmatra u užem i širem smislu.
-Ekstenzivnost u užem smislu je posledica primene pravila „accessorium sequitur principali“ (pripadak deli sudbinu glavne stvari) i podrazumeva prostiranje hipoteke na neodvojene plodove hipotekovane stvari (npr.proizvodi ratarskih kultura, plodovi voćnjaka itd.), na sastavne delove (npr.uređaji za navodnjavanje, za zaštitu od erozije i td.) i na pripatke – pertinencije hipotekovane stvari (npr. poljoprivredno oruđe ili inventar u založenom ugostiteljskom objektu, ali i pomoćne prostorije poput letnje kuhinje, garaže i sl.).
-Ekstenzivnost u širem smislu znači da se hipoteka prostire i na sva naknadna „poboljšanja“ nepokretnosti, kako veštačka, tako i prirodna. Ona je posledica primene pravila „superficies solo cedit“ (sve što je u čvrstoj vezi sa zemljištem deli njgovu pravnu sudbinu). Za ovu ekstenzivnost je neophodno, prvo da ova poboljšanja povećaju vrednost hipotekovane nepokretnosti (bilo oslobađanjem nepokretnosti od postojećih tereta bilo poboljšanjem njenog kvaliteta).
U slučaju propasti objekta, hipoteka se prostire i na sumu osiguranja. Primenjuje se princip „Subrogatum capit naturam subrogati“ (ono što nešto zameni, preuzima njegovu pravnu prirodu).

5.VRSTE HIPOTEKE

Vrste hipoteka se mogu razvrstati prema osnovama za upis hipoteke u nadležni registar. Pa shodno tome postoje:

1)ugovorna hipoteka (osnov za upis hipoteke u nadležni registar je ugovor ili sudsko poravnjanje),

2)jednostrana hipoteka (osnov za upis hipoteke u nadležni registar je založna izjava),

3)zakonska hipoteka (osnov za upis hipoteke u nadležni registar je zakon),

4)sudska hipoteka (osnov za upis hipoteke u nadležni registar je sudska odluka).

5.1. Ugovorna hipoteka

Ugovorna hipoteka predstavlja najčešći oblik hipoteke u pravnoj praksi. Pretpostavke za nastanak ugovorne hipoteke mogu biti:
1)Postojanje svojine, susvojine ili prava raspolaganja (pravo građenja, pravo preče gradnje ili pravo korišćenja nepokretnosti u dravnoj ili društvenoj svojini i dr.) založnog dužnika predmetom koji se zalaže. Samo vlasnik može opteretiti stvar hipotekom. Suvlasnik može opteretiti hipotekom svoj idealni deo na nepokretnosti, ali celokupni objekt susvojine mogu opteretiti samo svi suvlasnici saglasno. Ugovor o hipoteci na objektu u izgradnji može da zaključi i investitor i kupac objekta u izgradnji.

2)Postojanje punovažnog pravnog posla (ugovora o hipoteci, izvršnog ugovora, ili izvršne založne izjave) usmerenog na sticanje hipoteke.
Ugovor o hipoteci mora biti zaključen u pismenoj formi, a potpisi ugovarača moraju biti overeni u sudu ili kod drugog zakonom ovlašćenog organa za overu potpisa na aktima o prometu nepokretnosti. Ovaj ugovor jr formalan, teretan i kauzalan pravni posao. Ugovor o hipoteci treba da sadri bitne elemente, kao što su: podaci o poveriocu, zalogodavcu i dužniku, ako su to različita lica: podaci o potraživanju koje se obazbeđuje , kamatnoj stopi, valuti obračuna i valuti plaćanja, o iznosu pojedinih rata i vremenu njihove dospelosti, kao i o mestu i načinu plaćanja, podatke o predmetu
nepokretnosti, uključujući i dokaz o vlasništvu, o pripatcima i plodovima koje obuhvata, kao i bezuslovnu izjavu vlasnika da pristaje da poverilac upiše na njegovoj nepokretnosti (clausula intabulandi), a koja se može i posebno dati.

5.2. Jednostrana hipoteka

Jednostrana hipoteka nastaje na osnovu izjave vlasnika stvari kojom se obavezuje da, ukoliko dug ne bude isplaćen o dospelosti, poverilac naplati svoje potraživanje iz vrednosti te nepokretnosti.
Po formi i sadržini ona odgovara ugovoru o hipoteci. Upis se vrši na osnovu zahteva vlasnika ili poverioca, a opšti uslovi za nastanak su odgovarajući uslovima za nastanak ugovorne hipoteke.
Jednostrana hipoteka je novi oblik sticanja zaloge koji je regulisan Zakonom o hipoteci. Ali s obzirom da je hipoteka akcesornopravo, osnov za davanje jednostrane založne izjave je određeni osnovni (glavni) pravni posao - ugovor kojim se reguliše nastanak potraživanja i obaveza konstituisanja hipoteke kao sredstva obezbeđenja. Osnov za davanje jednostrane založne izjave može da bude i zaveštanje u kome se, nasledniku ili isporukoprimaocu koji su se prihvatili nasleđa, nalae konstituisanja hipoteke na stečenoj nepokretnosti radi obezbeđivanja određenog Osnov za davanje jednostrane založne izjave može da bude i zaveštanje u kome se, nasledniku ili isporukoprimaocu koji su se prihvatili nasleđa, nalae konstituisanja hipoteke na stečenoj nepokretnosti radi obezbeđivanja određenog potraživanja. Ugovor o hipoteci ukoliko je sastavljen u skladu sa zakonom, ima karakter izvršne isprave i podoban je da bude osnov izvršenja.

5.3. Sudska hipoteka

Sudska hipoteka se stiče na osnovu pravosnažne i izvršne sudske odluke. Sudska odluka je pravni osnov, a hipoteka nastaje tek momentom upisa u javni registar.
Ona nastaje po pravilima Zakona o izvršnom postupku,

a)kao sudsko založno pravo na nepokretnosti ili

b)sporazumno založno pravo na nepokretnosti ili pokretnim stvarima.

a)Sudska hipoteka radi obezbeđenja je prinudno založno pravo na nepokretnostima koje se zasniva odlikom suda po zahtevu poverioca koji poseduje izvršnu ispravu. Izvršna isprava poverioca treba da glasi na novčano potraživanje. Uknjižba ove hipoteke i zabeležba izvršivosti potraživanja imaju ti dejstvo da se izvršenje na hipotekovanoj nepokretnosti može sprovesti i prema trećem licu koje je svojina na toj nepokretnosti ranije steklo, i to neposredno bez podnošenja posebne tužbe. Na sudsku hipoteku se shodno primenjuju odredbe o rangu i redu namirenja poverioca.

b)Sporazumna hipoteka radi obezbeđenja nastaje na osnovu zajedničkog predloga poverioca i dužnika o zasnivanju i uknjižbi ove hipoteke. Postojanje potraživanja je uslov njenog zasnivanja. Poravnjanjem se utvrđuje postojanje saglasnosti stranaka o punovažnosti potraživanja, o vremenu njegove dospelosti i o zasnivanju i uknjižbi hipoteke. Iako je ovo, u osnovi, sporazumna hipoteka, ona se tretira kao sudska jer sud razmatra predlog – poravnjanje poverioca i dužnika, i ceni njegovu dopuštenost, a zatim na osnovu ovog sudskog poravnjanja donosi rešenje o upisu hipoteke.
Prednosti ovih hipoteka jeste u mogućnosti da nakon ispunjenja uslova za realizaciju hipoteke zahteva od suda prodaju hipotekovane stvari u izvršnom postupku, bez prethodnog vođenja parničnog postupka.
U postupku zasnivanja sporazumne hipoteke radi obezbeđenja može učestvovati i treće lice kao realni dužnik. Na osnovu sudskog poravnjanja sud po službenoj dužnosti donosi rešenje o sprovođenju uknjižbe.

5.4. Zakonska hipoteka

Zakonska hipoteka nastaje momentom kada se ispune uslovi za njen nastanak. Ona se, po pravilu, ne upisuje u javni registar i njen publicitet se temelji na pretpostavci poznavanja zakona. To može ugroziti interese trećih lica i hipotekarnog poverioca. Ovo predstavlja razlog zbog kojeg je Zakonom o hipoteci predviđeno da i zakonska hipoteka nastaje upisom, ali će ta odredba biti teško sprovedena s obzirom na slučajeve kada je ona predviđena.
Zakonska hipoteka ima prednost nad ugovornom hipotekom, bez obzira na momenat nastanka, jer spada u grupu privilegovanih potraživanja.
Zakonska hipoteka je prinudna, a razlog za to je to što za njen nastanak nije potrebna ni saglasnost dužnika, niti zahtev poverioca.Ova hipoteka nastaje po sili, snazi zakona i ima svrhu da zaštiti opšti interes.
U našoj pravnoj praksi zakonska hipoteka je predviđena za potraživanja države za neplaćeni porez na hipotekovanu nepokretnost, dospeo za poslednju godinu.

6. SADRŽINA HIPOTEKE

Sadržinu hipoteke čine prava (ovlašćenja) i obaveze hipotekarnog poverioca i hipotekarnog dužnika. Za hipotekarnog poverioca hipoteka se manifestuje kao skup prava, a određene obaveze nastaju tek u fazi gašenja hipoteke. Za hipotekarnog dužnika hipoteka predstavlja ograničenje svojine i stvari, odnosno on prvenstveno ima određene obaveze, dok su njegova prava sekundarnog karaktera.

6.1. Prava hipotekarnog poverioca

Hipotekarni poverilac ima sledeća prava: pravo namirenja (odnosno prodaje i naplate), prava u slučaju smanjenja vrednosti predmeta hipoteke, pravo sledovanja, prvenstva i raspolaganja hipotekom.
Pravo namirenja je primarno ovlašćenje hipotekarnog poverioca. Pravo namirenja predstavlja mogućnost hipotekarnog poverioca da izdejstvuje prodaju predmeta hipoteke na zakonom određeni način i naplati
svoje potraživanje iz vrednosti predmeta hipoteke. Uslovi za relizaciju prava namirenja su: dospelost potraživanja, docnja dužnika i izbor namirenja tražbine korišćenjem hipoteke. Ostala prava imaju pomoćni karakter i predstavljaju modalitete prava namirenja koja služe njegovom sigurnijem i uspešnijem realizovanju.
Poverilac ima pravo da zahteva da mu dužnik pruži dodatno obezbeđenje sličnog stepena sigurnosti ako:
1)je zbog ponašanja, odnosno radnji vlasnika, vrednost predmeta
hipoteke smanjena; ili
2)zbog radnji koje vlasnik namerava da preduzme preti opasnost od
smanjenja vrednosti predmeta hipoteke.

Hipoteka najpre podstiče dužnika da ispuni obavezu iz obligacije da bi izbegao prodaju založene stvari i tek ako ovaj tzv.psihološki pritisak ostane bez efekta, sledi realizacija hipoteke.
U pravnoj teoriji se ovlašćenja hipotekarnog poverioca razvrstavaju u statičnu i dinamičnu fazu.
-Statična faza ima funkciju da konzervira vrednost založene stvari i zaštiti je od eventualnih opasnosti koje mogu ugroziti buduće zadovoljenje poverioca.
-Dinamična faza ima funkciju da pravo namirenja sprovodi prinudnim putem.

6.2. Pravo sledovanja

Pravo sledovanja predstavlja mogućnost titulara stvarnog prava da može realizovati pravo namirenja protiv svakog trećeg lica u čijoj se svojini ili državini nađe hipotekovana stvar.
Pravo sledovanja je opšta karakterisika stvarnih prava koja je posledica njihovog dejstva prema svima, ali je njegova sadržina različita kod pojedinih stvarnih prava.
Zalogoprimaocu i vlasniku pravo sledovanja omogućava da zahtevaju povraćaj državine stvari od lica koje stvar drži bez pravnog osnova ili po slabijem pravnom osnovu. Zbog specifičnosti kod hipoteke, pravo sledovanja je neophodno izučavati kao posebno ovlašćenje založnog poverioca.
Realizacija prava sledovanja je omogućena publicitetom hipoteke koji se vrši upisom u zemljišne ili druge javne registre. Hipotekarni poverilac ima pravo sledovanja ako je upis hipoteke izvršen pre otuđenja hipotekovane stvari.

6.3. Pravo preuzimanja hipoteke

Pravo preuzimanja hipoteke (ius offerendi) je ovlašćenje hipotekarnog poverioca da isplati tražbinu hipotekarnom poveriocu koji zahteva prinudnu prodaju predmeta hipoteke i da stupi na njegovo mesto. Hipotekarni poverioc stupa na mesto poverioca čije je potraživanje isplatio (lična subrogacija), i to kako u obligacionom odnosu – preuzimajući potraživanje, tako i u hipotekarnom odnosu – preuzimajući hipoteku.
Hipotekarni poverilac, korišćenjem ovog prava , stiče jop jednu hipoteku, a pritom ne gubi dosadašnju. Pravo na preuzimanje hipoteke najčešće koristi relni dužnik ili založni poverilac sa kasnijim i založni poverilac sa ranijim redom prvenstva. Međutim, ovo pravo ima i svako treće lice koje isplatom duga poveriocu stiče potraživanje prema dosadašnjem dužniku i hipoteku koja ga obezbeđuje.

6.4. Prava i obaveze hipotekarnog dužnika

Hipoteka za vlasnika predmeta hipoteke ima odložno i eventualno dejstvo. Ona vlasnika ne lišava svojinskih ovlašćenja, niti mu nameće posebne obaveze do momenta realizacije. Iz ovoga sledi da prava hipotekarnog dužnika, uslovljena hipotekom, deluju tek u fazi realizacije hipoteke. Ta prava mogu biti: pravo na povraćaj viška vrednosti, pravo na ispis i pravo raspolaganja hipotekom.
Hipotekarni dužnik zadržava sve atribute svojine na založenoj stvari npr.da stvar dri, da je koristi, kao i da sa njom i pravno raspolaže, što znači da može da je proda, da u zakup itd.. Za preduzimanje tih aktivnosti mu nije potrebna saglasnost hipotekarnog poverioca. Ali, hipoteka ograničava pravo raspolaganja, odnosno faktičko pravo raspolaganja hipotekovanom stvari je ograničeno obavezom hipotekarnog poverioca da očuva vrednost stvari.
-Pravo na ostatak vrednosti (hiperocha) je ovlašćenje hipotekarnog dužnika da, po naplati svih potraživanja iz prodajne cene predmeta hipoteke, preostali deo vrednosti pripadne njemu. Ostatak vrednosti je omogućen činjenicom da se u poslovnoj praksi, prilikom zasnivanja hipoteke za predmet hipoteke prihvata dobro koje sa 50%, a samo izuzetno 75% vrednosti pokriva iznos potraživanja koje obezbeđuje, jer poverilac ne želi da rizikuje nemogućnost prodaje hipotekovanog dobra po realnoj ceni i nemogućnost naplate pripadajućih kamata i troškova. Zadržavanje ovog dela vrednosti predstavljalo bi sticanje bez pravnog osnova.
-Pravo raspolaganja rangom hipoteke je pravo hipotekarnog dužnika koje je ustanovljeno Zakonom o hipoteci. Hipotekarni dužnik može raspolagati: neispisanom hipotekom, izvršiti zabeležbu prvenstvenog reda i izvršiti predbeležbu nove hipoteke.

Osnovne obaveze hipotekarnog dužnika su:
-Obaveza čuvanja vrednosti hipotekovane stvari, prema kojoj se hipotekarni dužnik obavezuje da se prema založenoj stvari ponaša ekonomski racionalno kako bi očuvao njenu vrednost. On mora da se uzdržava od radnji koje predstavljaju neekonomsko i neracionalno postupanje sa hipotekovanom stvari, na koje bi imao pravo da nije hipoteke.
Vlasnik ili držalac hipotekovane stvari treba da sa njom postupa sa pažnjom „dobrog domaćina“, odnosno „dobrog privrednika“.
-Obaveza trpljenja namirenja potraživanja iz vrednosti predmeta hipoteke je obaveza hipotekarnog dužnika kao vlasnika založene stvari. Ova obaveza podrazumeva da hipotekarni dižnik dopusti hipotekarnom poveriocu da posredstvom suda proda predmet hipoteke i naplati potraživanje iz dobijene cene.

7. PRESTANAK HIPOTEKE

Razlozi prestanka hipoteke mogu biti:
-Formalnopravni razlozi;
-Materijalnopravni razlozi prestanka potraživanja;
-Materijalnopravni razlozi prestanka hipoteke (odricanje od potraživanja i odricanje od hipoteke; konfuzija i konsolidacija; propast hipotekovane stvari; amortizacija potraživanja obezbeđenog hipotekom);
-Eksproprijacija.

-Formalnopravno sticanje hipoteke može prestati samo suprotnim aktom od njenog sticanja. Iz ovoga proizilazi da je hipoteka pravo koje nastaje uknjižbom (intabulacijom), a prestaje ispisom (ekstrabulacijom) iz javnog registra. Pravo brisanja hipoteke može zahtevati dužnik, vlasnik ili poverilac. Uz zahtev za brisanje, vlasnik, odnosno dužnik mora podneti pismenu izjavu hipotekarnog poverioca da je saglasan da se iizvrši ipis hipoteke (tzv.brisovna dozvola) ili pravosnažnu odluku kojom se utvrđuje da je potraživanje hipotekarnog poverioca prestalo.
-Materijalnopravni razlozi prestanka potraživanja uslovljavaju prestanak hipoteke kao sporednog prava. Gašenjem potraživanja , u celosti, gasi se razlog nastanka hipoteke. Razlozi gašenja potraživanja su regulisani Zakonom o obligacionim odnosima, a to su: prebijanje (kompenzacija), oproštaj (otpust duga), nemogućnost ispunjenja, protek roka, otkaz itd.
-Materijalnopravni razlozi prestanka hipoteke su: odricanje, konsolidacija, propast hipotekovane stvari i amortizacija hipoteke.
-Odricanje od potraživanja i odricanje od hipotekeke posledica autonomije volje i dispozitivnosti građanskih subjektivnih prava. Odricanjem od potraživanja prestaje i mogućnost realizacije hipoteke. Odricanje se može pobijati samo ako je imalo za cilj oštećenje poverioca.
-Konfuzija i konsolidacija su razlozi prestanka hipoteke usled okolnosti da prestaje pravni odnos zbog nedostatka dva lica kao subjekta ovlašćenja i obaveze. Konfuzija nastaje kada isto lice stekne i potraživanje i dug, odnosno svojstvo poverioca i dužnika. Konsolidacija postoji kada isti pravni subjekat postane i hipotekarni poverilac i hipotekarni dužnik. Nastaje kada hipotekarni poverilac stekne svojinu na hipotekovanoj nepokretnosti. (nasleđivanjem, spajanjem itd.)
-Propašću hipotekovane stvari prestaju i sva stvarna prava povodom te stvari, ukoliko ne dođe do realne subrogacije.Propađću hipotekovane stvari u celosti nastaje razlog za traženje prestanka hipoteke (ako izgori kuća, sruši se garaža ili poslovni prostor, dođe do erozije zemljišta itd.).
-Amortizacija potraživanja obezbeđenog hipotekom je regulisna Zakonom o hipoteci. Ona se vrši na osnovu pravosnažne sudske odluke donete na predlog vlasnika, suvlasnika ili titulara zajedničke svojine. Sudska odluka o amortuzaciji se možee doneti ako je prošlo dvadeset godina dospelosti obezbeđenog potraživanja, a za koje vreme hipotekarni poverilac ili drugo lice nisu zahtevali, niti primili isplatu glavnog potraživanja ili kamate.
-Eksproprijacija predstavlja prestanak hipoteke, po Zakonu o hipoteci, koji je u cilju opšteg interesa. Ona podrazumeva da svojina na predmetu pređe na treće lice. Ispis se vrši na zahtev novog vlasnika, a hipotekarni
poverilac stiče založno pravo na isplaćenoj naknadi.

8. ZAKON O HIPOTECI

Zakon o hipoteci je usvojen od strane Narodne skupštine Srbije i stupio je na snagu 22.12.2005.godine.
Prema Zakonu o hipoteci koji se primenjuje na teritoriji Srbije hipotekarni poverilac može, ako dužnik ne isplati dug o dospelosti, da namiri svoje potraživanje iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti, bez obzira u čijoj svojini ili državini se ona nalazi u tom trenutku. Prema ovom zakonu se reguliše da ukoliko hipotekarni dug isplati lice koje nije dužnik,
ono stupa na mesto hipotekarnog poverioca prema dužniku i trećim licima.
Zakon o hipoteci Republike Srbije reguliše da kada je jedan predmet hipoteke založen nekolicini hipotekarnih poverilaca, redosled po kome se isplaćuju njihova potraživanja iz cene dobijene prodajom predmeta hipoteke
određuje se prema danu, času i minutu nastajanja hipoteke, računajući od momenta prve upisane hipoteke. Ako dužnik ne isplati dug o dospelosti, hipotekarni poverilac iz verodostojne isprave ili izvršne isprave iz člana 15.
ovog zakona, poslaće opomenu u pismenoj formi istovremeno dužniku i vlasniku predmeta hipoteke (ako su različita lica), čime se pokreće postupak vansudskog namirenja po ovom zakonu. Ukoliko u roku od 30 dana od dana
prijema prve opomene dužnik ne isplati dug, poverilac će dužniku i vlasniku nepokretnosti uputiti opomenu o prodaji nepokretnosti.
Zakonom o hipoteci regulisana je i ništava odredbi. Ništava je odredba ugovora o hipoteci na osnovu koje, ako dug ne bude isplaćen o dospelosti:
1)poverilac može da proda nepokretnost suprotno odredbama ovog
zakona;
2)nepokretnost po neodređenoj ili unapred određenoj ceni prelazi u
svojinu poverioca ili trećeg lica.
Ništava je odredba ugovora o hipoteci na osnovu koje poverilac ima pravo da upotrebljava predmet hipoteke, odnosno da pribira plodove koje daje predmet hipoteke.

LITERATURA

1. Kovačević Kuštrimović Radmila, Lazić Miroslav, Uvod u građansko
pravo, Gip Punta, Niš, 2008.
2. Kovačević Kuštrimović Radmila, Lazić Miroslav, Stvarno pravo, Sven,
Niš, 2006.
3. Radenković Jocić Dragana, Privredno pravo, SKC, Niš, 2006.
4. Službeni glasnik, 115/05.

preuzmi seminarski rad u wordu » » »   

Besplatni Seminarski Radovi

SEMINARSKI RAD