Poboljšanje procesa kupovine/prodaje kuce
Savremeno društvo je stvorilo savremeno tržište koje je se relativno brzo zasiti jednim proizvodom ili uslogom. Vecita trka za profitom, tržištem i potrošacima tj.korisnicima uslovila je pojavu konkurencije. Sama konkurencija se takmici kvalitetom, cenom, brzinom pojave proizvoda tj.usluge na tržištu. Potrošaci kao glavni cilj proizvodnje se pojavljuju sa sve vecim zahtevima i prohtevima. Krilatica „potrošac je uvek u pravu“ dobila je na znacaju i dovela do potrebe sve kvalitetnije proizvodnje i pružanja usluga. Niko više ne sme da se „ucauri“ i „uljuljka“ u trenutnom uspehu jer je on, bez redovnih poboljšanja i usavršavanja, relativna stvar, odnosno prolazan je.
Da bi se kvalitet relativno izjednacio, i da bi se stvorio kakav takav red na tržištu stvoreni su medunarodni standardi za proizvodnju i pružanje usluga ISO 9000. Njihovim poštovanjem i pridržavanjem stvaramo sebi i svom proizvodu dobre predispozicije za uspeh na medunarodnom tržištu. Kvalitet mora biti poštovan i na polju pružanja usluga, jer je tržište surovo i kažnjava sve propuste. U današnje vreme vecitih kriza, uspona i padova niko sebi ne može dopustiti taj luksuz.
Upravljanje kvalitetom
Upravljanje kvalitetom se vezuje u osnovi za poslovne sisteme, njegove podsisteme (koji se mogu posmatrati kao sistemi) i delove podsistema (koji se za potrebe izucavanja kvaliteta mogu posmatrati kao sistem). Da bi se u potpunosti razumelo upravljanje kvalitetom potrebno je definisati i razjasniti strukturu poslovnog sistema polazeci od strukture sistema koji je definisan kroz teoriju ili u samoj teoriji sistema. Isto tako potrebno je izvršiti podelu proizvoda i usluga koje osnovni sistemi nude eksternom tržištu, izvršiti dekomponovanje proizvoda i usluga preko njegovih sastavnih delova do karakteristika kvaliteta i utvrdivanje mana na karakteristikama kvaliteta. Naravno od bitnog znacaja je i podeliti poslovne sisteme u odnosu na izlaze koje nude tržištu, odnosno u zavisnosti da li su to proizvodni poslovni sistemi, uslužni poslovni sistemi ili kombinovani poslovni sistemi.
Kod uslužnih poslovnih sistema upravljanje kvalitetom usluge se obavlja u tom poslovnom sistemu. Da bi uslužni poslovni sistem funkcionisao pored uobicajenih resursa koji predstavljaju ulaz u taj sistem on mora da ima dodatne ulaze i tek tada može da funkcioniše.
Za uspešno operativno upravljanje kvalitetom u poslovnom sistemu
od velike važnosti je i timski rad. Timovi koji ucestvuju u razrešavanju
problema kvaliteta cine strucnjaci iz tri segmenta1):
- strucnjaci koji definišu kvalitet i obeležja kvaliteta
(projektanti, instruktori i tehnolozi),
- strucnjaci koji stvaraju kvalitet (inžinjeri, tehnicari i proizvodni
radnici iz specijalizovanih podsistema),
- strucnjaci koji stvaraju podloge za upravljanje kvalitetom (inžinjeri
za kvalitet kao projektanti).
Upravljanje kvalitetom, a samim tim i upravljanje poslovnim sistemom i njegovim delovima zapocinje procesom planiranja, a on je uslovljen definisanjem poslovne politike i ciljevima poslovnog sistema. Da bi smo bolje razumeli celokupni koncept upravljanja kvalitetom potrebno je znati sve o definisanju procesa upravljanja kvalitetom, odrediti interese za kvalitet od veceg broja razlicitih stanja. Od veoma bitnog znacaja je i utvrditi veze izmedu vizije, misije, politike kvaliteta i izjave o politici kvaliteta na svim nivoima gde se upravlja kvalitetom. Isto tako i sam poslovni sistem mora definisati politiku kvaliteta koja je po pravilu sastavni deo poslovne politike preduzeca.
Uopšteno gledano za kvalitet su zainteresovani svi u lancu od vlasnika
do korisnika, ali iz razlicitih interesa2):
- vlasnici zbog profita i razvoja poslovnog sistema;
- zaposleni zbog svojih plata i beneficija;
- država radi opšteg interesa života i zdravlja ljudi i
njihove okoline, i
- korisnici, tj.potrošaci koji žele da za uložena sredstva,
odnosno cenu koju su platili, dobiju odredeni nivo kvaliteta.
Dijagram toka
Graficki prikaz algoritma naziva se dijagram toka. Dijagram toka omogucava
analizu problema, lakšu proveru i traženje boljih postupaka
rešavanja zadataka3).
Dijagram toka (Flowcharts) koristi niz grafickih simbola povezanih usmerenim
linijama (strelicama) kojima se pokazuje niz u kojem ce koraci opisani
grafickim simbolima biti izvršavani. Unutar svakog simbola upisuje
se proses tj.operacija koju treba izvršiti. Graficki simboli koji
se najcešce koriste za prikaz algoritma dijagramom toka su4):
- pravougaonik – sadrži opis procesa koji se izvršavaju
jedni za drugim u redosledu kako je napisano. Nakon što se naredbe
izvrše nastavlja se sledecim grafickim simbolom koji sledi;
- romb – predstavlja ili ulaznu ili izlaznu naredbu kojom se podaci
unose u kompjutersku memoriju (ulaz) ili iz kompjuterske memorije prikazuju
na nekom spoljnjem uredaju. Nakon što se naredba ulaza / izlaza izvrši
algoritam se nastavlja naredbom iz sledeceg simbola;
- dijamant – predstavlja proces donošenja odluke. Odluka sadrži
pitanje koje obicno ima dva odgovora, DA ili NE, pa se nakon nakon utvrdivanja
koji od ta dva odgovora je tacan algoritam nastavlja jednom od dve moguce
putanje koje slede iz ovog simbola;
- strelica – služi za povezivanje grafickih simbola u smeru
njihovog logicki sukcesivnog izvršavanja;
- krug – koristi se za povezivanje delova dijagrama toka. Kada dijagram
toka ne može da bude prikazan na jednoj stranici ovaj znak se koristi
za povezivanje delova dijagrama koji se nalaze na razlicitim stranicam;
- elipsa – se koristi za oznacavanje pocetka i kraja algoritma.
Oval za start pokazuje gde algoritam zapocinje i obicno sadrži rec
„pocetak“, a elipsa na kraju pokazuje gde se dijagram, proces,
završava i sadrži rec „kraj“.
Prednosti dijagrama toka su brojne, a najznacajnije su te da graficka prezentacija algoritma olakšava pronalaženje logickih grešaka u algoritmu, postojanje znaka za povezivanje (krug) omogucava veoma lako dodavanje novih delova algoritma, algoritam prikazan graficki lakše se prevodi u programski kod nego što je to slucaj sa prirodnim jezikom.
Pored svih ovih prednosti dijagram toka ima i svoje mane, odnosno nedostatke koji se ogledaju u tome da treba upamtiti znacenje grafickih simbola, kao i kada postoji mnogo koraka odluke i ponavljanja, dijagram toka može da se pretvori u veoma zamršenu mrežu iz koje je teško saciniti valjan programski kod.
Dijagram toka za proces kupovine / prodaje kuce
Kada je rec o tržištu nekretnina može se reci da je ono
u prelaznoj fazi – nedostaju institucije i zakoni koji bi omogucili
da se promet nepokretnosti odvija po istom principu kao na Zapadu. Jedan
deo poslova još uvek se obavlja po starim zakonima, ali u isto vreme
pojavili su se i novi što stvara neopisivu zbrku i haos na tržištu.
Nekretnine u Srbiji do pre tri godine uglavnom su se kupovale za gotov
novac jer nije bilo ozbiljnih kredita koji bi pratili ovaj „projekat“.
Danas je novac relativno vraccen u legalne tokove i keša gotovo da
i nema, a oko 60% svih kupljenih nekretnina otplacuje se preko kredita.
Krediti su fleksibilniji, banke su dobile garancije hipotekarnim zakonom
i manji su rizici, samim tim i kamate. Nisu više potrebni žiranti
jer je hipoteka dovoljna garancija.
Kupovina nekretnina je veoma specifican i karakteristican proces. Naime pre svake kupovine, a to nam predlažu skoro svi agenti i strucnjaci iz te oblasi, je da uvek pokušamo da sebe zamislimo u ponudenom objektu. Prvi korak koji je svakako potreban je da neko zaista želi da kupi nekretninu. Dogada se da se ljudi prosto samo raspituju kakva je situacija na tržištu bez prave želje za kupovinom, ali ce je obaviti ako se pojavi nešto jeftino. Tu se po pravilu pravi greška jer na nekretninama ne treba štedeti jer je to dugorocna investicija, a poznato je da jeftino i kvalitetno ne ide zajedno.
Sledece što je takode od interesa je i nacin finansiranja. Najjednostavniji
i najprakticniji nacin finansiranja je keš ili novac koji nam je
uvek na raspolaganju. Medutin mnogo je cešci slucaj da kupovina zavisi
od prodaje neke druge nekretnine ili još cešce od uzimanja kredita.
Za podizanje stambenih kredita postoje i odredeni uslovi koje traži
skoro svaka banka, a to su5):
- morate imati više od 23 godine u trenutku podnošenja zahteva,
- morate biti u stalnom radnom odnosu najmanje šest meseci,
- da nemate više od 65 godina u trenutku dospeca zadnje rate kredita,
- kreditna sposobnost od 45% do 50% mesecnih primanja,
- traži se obezbedenje kredita, hipoteka prvog reda na nekretninu
koja je predmet kreditiranja ili na neku drugu uknjiženu nekretninu
u korist banke, a u visini od 130% iznosa kredita.
Naredni korak pri kupovini nekretnine je veoma složen jer od svih nekretnina koje su u ponudi klijent treba da odabere onu koja je najbolja za njega. U koliko se neko dvoumi izmedu dve nekretnine, najbolje je da za svaku nekretninu napravi spisak dobrih i loših strana, i da pokuša sebe da zamisli i u jednoj i u drugoj nekretnini. Obicno je taj neki unutrašnji osecaj najvažniji i donosi presudnu ocenu. Neki put treba dozvoliti agentu da vam pokaže i neku nekretninu po svojoj proceni, jer možda je to baš ona prava.
Ono u cemu ljudi najviše greše, a pri tom može da se dogodi i da plate više od realne cene je kada se sami dogovaraju sa prodavcem. Naime, to je uvek bolje prepustiti agentima jer imaju više iskustva, više informacija i teže ih je prevariti.
Histogram
Histogram je graficka verzija tabele koja pokazuje koja proporcija slucajeva
pripada svakoj od više ili vecem broju specificiranih kategorija.
Kategorije tj.stupci ili trake moraju biti susedni. Uopšteno, histogram
je definisan kao nacin prikazivanja podataka rasporedenih u odredene kategorije
ili grupe. Prvi korak u kreiranju histograma je prikupljanje podataka
i njihovo razvrstavanje u kategorije. Sledece što je potrebno uraditi
je odrediti zavisne i nezavisne promenljive. Histogram je u suštini
stubicasti grafikon koji na apscisnoj osi ima vrednost nezavisne promenljive,
a na ordinantnoj osi vrednosti zavisne promenljive. Same oznake na osama
trebalo bi da budu linearno rasporedene. Grafikon se crta tako da se prvo
na apscisu nanesu vrednosti svih kategorija, cime dobijamo apscisu podeljenu
na intervale. Nakon toga se broj podataka koji odgovaraju toj kategoriji
crta kao horizontalna linija iznad odgovarajuceg intervala. To je u stvari
razlog zbog koga dobijamo stubicasti grafikon. Histogram ima široku
primenu, a posebno je pogodan za prikaz rezultata ispitivanja izvršenog
na velikom broju uzoraka, tj.kada nije pogodno prikazivati vrednost svakog
pojedinog ispitanog uzorka6). Tu spadaju brojna statisticka ispitivanja,
koja se mogu odnositi na bilo šta.
Išikava dijagram
Išikava dijagram se još naziva i dijagramom uzroka-posledica
ili dijagram riblja kost jer njegov crtež izuzetno podseca na riblji
skelet. On na veoma jednostavan nacin daje graficki prikaz uzroka i posledica.
Dijagram je dobio naziv po japanskom prakticaru i teoreticaru u oblasti
kvaliteta, Kaoru Išikavi, jednom od sedam gurua kvaliteta, koji ga
je razvio tokom pedesetih godina prošlog veka u Japanu. Naime, na
radnim sastancima u vezi sa radom na kvalitetu, ukazala se potreba za
kreiranjem metoda koji bi na jednostavan, sistematican i uocljiv nacin
stvorio preduslove za analizu problema, tako da se otkriju stvarni uzroci
nastanka problema.
Ovaj alat kvaliteta se upotrebljava za analizu svih mogucih uzroka koji
uticu na neku pojavu (grešku, aktivnost, proces). Sam postupak izrade
dijagrama sastoji se iz nekoliko bitnih koraka7):
1. definisanje pojave (problema u procesu, posledice);
2. izbor opštih kategorija mogucih uzroka. Uobicajeno se koriste
standardni tipovi dijagrama uzroka i posledica 4M – 5M – 6M.
Opšte kategorije su najcešce:
- Machinery ---------------- Oprema
- Manpower ---------------- Radna snaga
- Method -------------------- Metod
- Materil -------------------- Materijal
- Maintenance ------------- Održavanje
- Milieu=Environment --- Okolina (okruženje preduzeca)
U neproizvodnim delatnostima ponekad je prikladniji 4P dijagram:
- Policies ------------------- Poslovna politika
- Procedures --------------- Postupci
- People -------------------- Ljudi
- Plant ---------------------- Poslovni prostor
Izbor kategorija vrši se u skladu sa problemom (posledicom) kojise
analizira, odnosno koriste se one opšte kategorije koje su bitne
ili se smišljaju neke druge, specificne, nove kategorije;
3. konstruisanje dijagrama definisanjem posledica u pravougaoniku na pocetku
kicme (“glava ribe”) i postavljanjem opštih kategorija
mogucih uzroka u pravougaonike na krajevima velikih kostiju;
4. utvrdivanje pojedinacnih uzroka i njihovo upisivanje u kategorije.
Dobro razvijen dijagram nema grane sa manje od dva nivoa, a vecina ima
tri ili više nivoa;
5. odabir malog broja (3 – 5) uzroka najnižeg nivoa koji naizgled
imaju najveci uticaj na posledicu i pokretanje daljih aktivnosti kao što
su prikupljanje podataka, kontrolisanje i sl.
Išikava dijagram predstavlja alat kvaliteta koji usmerava korektivne akcije i predstavlja dobru osnovu za edukativno delovanje i unapredivanje kvaliteta. Jednom konstruisan, dijagram može postati “živi alat” ako se dalje usavršava unošenjem pojedinosti stecenih novim saznanjima i iskustvima.
Dijagram obicno konstruišu grupe ili timovi, ali može ga izraditi
i pojedinac koji ima dovoljno znanja i iskustva o procesu.
Predlog za poboljšanje procesa
Promet nekreninama je jedan od rizicnijih poslova na tržištu.
Naime na uspeh u tom polju poslovanja uticu mnoge stvari na koje mi kao
vlasnici pomenutih agencija nismo u stanju da uticemo. Ponuda i potražnja
su glavni uslov uspeha ovih agencija, ali ostaju van bilo kog uticaja
izuzev ekonomske situacije. Kada je ekonomska situacija dobra potražnja
je veca, ali je ponuda na tržištu relativno manja, nasuprot
tome ponuda je mnogo veca u periodu ekonomskih kriza, ali je tada potražnja
manja. Isto tako i cena, kao kljucni faktor je u periodu vece ponude manja,
dok je u periodima manje ponude veca.
Ono što se može uraditi i na šta se može uticati su neke sporedne stvari koje možemo poboljšati. U to spada prvenstveno radna snaga, tj.kadar koji se bavi prodajom. Strucnost, komunikativnost i mogucnost iznalaženja pravog pristupa klijentu je nešto na šta se može uticati. Rad svakog agenta zavisi prvenstveno od njegove motivisanosti za dati posao. Najbolja motivisanost je plata, tj.procenat koji dobija od prodate nekretnine. Isto tako veoma je bitna i opremljenost agencije, tj.broj auta kojima se može ici na teren, kompjutera i samog predstavljanja agencije klijentu.
Što se tice organizacije rada i na nju se svakako može uticati. Povecanje broja agenata može poboljšati poslovanje, narocito ako je ponuda i potražnja zadovoljavajuca. Time postižemo zadovoljavajucu uslugu prema klijentima, jer ne cekaju dugo, a i sami agenti nisu preoptereceni i imaju dovoljno vremena da se posvete svakom klijentu po naosob.
Zakljucak
Dobro definisanje osnova upravljanja kvalitetom i integralnog upravljanja
kvalitetom stvaraju se realni uslovi za operativan rad na upravljanju
i integralnom upravljanju kvaliteta proizvoda, usluga, procesa, resursa
i poslovnih sistema kao celina.Da bi se osnova pripremila potrebno je
razjasniti i utvrditi veze izmedu kvaliteta života, proizvoda, usluga
i ukazivanje na potrebe da se te veze uspostave. Izuzetno je bitno utvrdivanje
predmete cijim kvalitetom se upravlja, kao i objedinjavanje i analiziranje
svih faza u kojima se to radi. Naravno, ne može se izbeci ni utvrdivanje
uticajnih faktora na upravljanje kvalitetom u razlicitim fazama i to pre
svega tehnološkog, proizvodnog i poslovnog sistema.
Što se tice konkretno posla agencijske prirode, mora se znati da nisu sve agencije iste. Nisu ni svi zaposleni u tim agencijama podjednako dobri, iskusni, vredni. Isto tako nemaju ni sve agencije iste polazne pozicije, jer to u mnogome zavisi i od toga ko im je vlasnik, u kakvom društvu, tj.iz kakvog „miljea“ potice i sl.
L i t e r a t u r a
Deming E., „Nova ekonomska nauka“, PS Grmec, Beograd, 1996.godineStankovic R., Petkovic T., „Proizvodni i uslužni menadžment“, VPŠ – Cacak, 2006.godine
http://sr.wikipedia.org
http://info.biz.hr
http://www.cet.co.yu
http://www.cqm.co.yu
http://www.tf.zr.ac.yu
http://www.buducnost-nekretnine.com
http://www.b92.net
http://www.emagazin.co.yu
preuzmi
seminarski rad u wordu » » »
Besplatni Seminarski Radovi